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재건축 규제에 뜨는 ‘재개발’… 투자시 주의할 점은?
등록날짜 [ 2018년08월09일 18시48분 ]


[아유경제=김필중 기자] 재건축에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 재개발사업에 투자자들의 이목이 쏠리고 있다. 재개발사업은 재건축초과이익환수제도나 관리처분인가 타당성 검증 등 정부 규제에서 제외되며 강화된 안전진단 기준에서도 자유롭기 때문이다.

또한 재개발은 종합부동산세(이하 종부세) 대상이 아닌 점이 매력으로 꼽힌다. 재개발 조합원 입주권은 관리처분계획이 인가되면 주택이 멸실된 것으로 본다. 분리과세 대상 토지로 분류되기 때문에 재산세 납부 대상이지만 종부세 대상에서는 제외된다.

부동산 업계에 따르면 재개발 입주권의 프리미엄은 올해 초부터 꾸준히 상승하고 있다. 서울 한남, 성수, 용산 일대 재개발 빌라 가격은 3.3㎡당 1억 원을 넘어섰고 강북 재개발 입주권에는 프리미엄이 최소 2억 원 이상 붙었다. 경기도에서는 수원의 팔달ㆍ권선 지역 재개발 입주권의 프리미엄이 최근 5000만 원 이상 증가하며 1억 원을 넘어섰다.

재개발 투자 실패 원인 대부분 사업 `장기화`
조합원 지위 승계에 하자 없는지 반드시 `확인`

재개발 투자 시 유의사항 중 하나는 사업 추진이 원활한 곳을 선택해야 한다는 점이다. 입지와 사업성이 뛰어난 정비구역이라도 사업 추진이 늦어지면 사업소요비용이 증가해 투자수익은 줄어들 수밖에 없다. 재개발 투자에서 실패하는 대부분의 사람들이 바로 사업 추진이 장기화되는 곳을 선택했기 때문이다.

재개발은 사업 특성 상 다세대ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ무허가주택 등 주거 형태가 상이하고 재건축 구역에 비해 상대적으로 주민들의 경제 상황이 열악한 경우가 많다. 이에 사업성이 좋은 구역이라 할지라도 사업을 진행하면서 복잡한 이해관계를 해결하지 못해 난항을 겪고 사업이 지체되는 곳이 많다. 따라서 투자를 실행하기 전 사업 추진에 큰 방해가 될 걸림돌은 없는지 잘 파악해야 장기간 자금이 묶이는 데서 오는 고통을 피할 수 있다.

추가 분담금도 대단히 중요하다. 대체적으로 재개발사업은 재건축보다 개발 이익이 적은 편이다. 그만큼 조합원에게 돌아가는 이익이 적다는 뜻이다. 재개발사업도 재건축과 마찬가지로 조합원에게 공급하고 남는 아파트를 일반에 분양해 여기서 나오는 돈으로 공사비와 각종 비용을 충당하는 구조다. 분양 수익이 줄어 개발 비용을 충족시키지 못할 경우 부족 분은 조합원이 부담해야 한다. 즉, 추가 분담금이 발생한다. 아무리 저렴하게 산다고 하더라도 관리처분인가 이후 내야 할 분담금이 많다면 손해를 볼 수도 있으므로 투자를 할때 세심한 주의가 필요하다는 얘기다.

또한 투기과열지구 내 재개발 입주권에 투자할 때는 주의가 필요하다. 투기과열지구에선 한 번 조합원 분양을 받으면 5년 동안 다른 조합원 분양이나 일반분양을 받을 수 없다. 또 올 1월 24일 이후 사업시행인가를 받은 재개발 입주권은 전매가 제한된다.

재개발사업의 진행 시기에 따라 취득세율이 달라지는 것도 고려해야 한다. 관리처분인가 이전(건물 멸실 전)에 취득하면 주택으로 인정받아 취득세율이 1.1%지만 멸실 후엔 토지로 보고 취득세율 4.6%를 적용한다.

아울러 서울 등 수도권 과밀억제권역 내에서 조합설립인가 이후 구역의 재개발 주택을 구입할 때는 매수 전에 조합원 승계가 되는지의 여부를 꼼꼼하게 따져야 한다. 두 채 이상의 주택을 보유한 자가 조합 설립 이후 한 채의 주택을 매도하면 매수자는 조합원 자격이 승계되지 않아서 현금청산을 해야 한다.

도시정비업계 한 전문가는 "매도인이 하자 없이 조합원 지위를 넘겨줄 수 있는 사람인지 매수하려는 재개발 물건이 분양대상이 될 수 있는 물건인지 반드시 확인해야 한다"며 "계약 전에 조합에 조합원 지위 양수에 하자가 없는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 귀띔했다.

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