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[미니기획] 잘 나가던 ‘1 1 재건축’ 위기에 봉착하나?
등록날짜 [ 2018년11월23일 15시50분 ]


[아유경제=김진원 기자] 그동안 도시정비시장에서 큰 관심을 받던 `1 1 재건축`이 뜻밖에 암초를 만났다. 정부의 다주택자 대상 대출 규제가 강화돼 1 1 재건축을 추진하던 단지가 큰 치명타를 입을 것으로 예상되기 때문이다. 추후 사업 진행에 차질이 생길 것으로 예상돼 논점을 짚어봤다.

정부 "입주권ㆍ분양권 주택으로 간주"
다주택자 대출 규제에 `1 1 재건축` 차질 예상

1 1 재건축은 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 가진 조합원이 재건축 후 새 아파트 두 채로 받게 되는 것을 의미한다. 신혼부부나 1인 가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입한 정책이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제76조1항7호다목에 따르면 1 1 재건축은 조합원이 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내에서 재건축 후 새로운 주택 두 채를 받을 수 있으며, 대신 둘 중 한 채를 전용면적 60㎡ 이하로 하고 이전고시일 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없도록 했다. 따라서 기존 1주택을 적법한 절차에 따라 2주택으로 받는 것이다.

1 1 재건축의 장점은 뚜렷하다. 일단 일반분양분이 없기 때문에 분양가 상한제 적용을 받지 않는 등 일반적인 재건축에 비해 규제가 약해 사업 속도를 높일 수 있다. 또한 `내 집` 외에도 `자식 분가용` 이나 `임대 수익 창출에 따른 노후 대비`가 가능하다.

아울러 건설 기술의 발전 및 법제적 지원의 증가로 과거에 비해 늘어난 평면(3~4베이 이상)이 가능해지고, 안목치수 도입 및 발코니 확장 허용 등으로 소형 아파트라도 과거의 중형 아파트만큼의 실사용 면적 확보가 가능해 해당 지역의 랜드마크가 될 가능성이 높다.

하지만 정부가 지난 9ㆍ13 부동산 대책을 통해 규제지역 내에서 2주택 이상 다주택자를 대상으로 신규 주택담보대출을 원천봉쇄하며 규제지역 내 재개발ㆍ재건축으로 얻게 되는 입주권ㆍ분양권을 주택으로 간주한다고 밝혔다.

이에 1 1 재건축 단지 조합원들은 2주택자로 간주되면서 예상치 못했던 상황을 마주치게 됐다. 통상적으로 조합원들은 이주비 대출로 세입자 전세금을 상환하거나 공사기간 내 거처할 집을 마련한다. 졸지에 2주택자가 된 대상 조합원들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택비용 대출이 불가능해지면서 사면초가에 빠졌다.

도시정비업계 소식통 등에 따르면 현재 이주비 대출 문제 등 사업 추진에 차질이 예상되는 1 1 재건축 추진 단지 곳곳에서 설계 변경에 대한 논의를 진행하고 있다.

일부 단지들 설계 변경 `불가피`
전문가 "1 1 재건축에 대출규제 일괄 적용하면 부작용 나올 수 있어"

갑작스런 정부의 방침 변화에 1 1 재건축 추진 단지들은 발등에 불이 떨어졌다.

대표적으로 현재 서울 `강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)`에서 1 1 재건축을 추진하는 곳은 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구, 한신4지구, 잠실 진주아파트(이하 신천진주), 문정동 136 일대 등이 있다.

약 350가구가 1 1 재건축을 신청한 신천진주는 이주비에 발목이 잡혀 설계 변경이 불가피한 상황이다. 조합 관계자는 "면적 구성과 총 세대수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들어야 하는 상황"이라고 토로했다.

약 90가구가 1 1 재건축을 신청한 것으로 알려진 문정동 136 일대의 한 조합원은 "몇 십 년 동안 1주택자로 살다가 정부의 정책 해석에 따라 다주택자로 분류될 처지에 놓이게 됐다"고 지적했다.

일부 언론은 "금융위원회가 1 1 재건축 방식을 통해 입주권 두 채를 받아 다주택자가 되는 조합원들에게 대출 규제를 제외해주는 방안을 검토 중"이라며 정부가 사실상 예외 규정을 둘 예정이라고 보도해 잠시 당사자들에게 희망을 주기도 했으나 이는 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다.

금융위는 지난 10월 22일 해명자료를 통해 "9ㆍ13 대책에 따라 재건축 입주권, 분양권을 주택으로 간주해 다주택자 여부를 판단한다"며 "따라서 9월 14일 이후에 재건축사업 과정에서 주택 2채(입주권 2개)를 받은 차주는 2주택자로 분류돼 강화된 대출 규제를 적용받게 된다"고 이를 일축했다.

한 재건축 조합 관계자는 "정부가 주택 공급을 늘리기 위해 장려하던 1 1 재건축 제도가 이제는 정부에 의해 애물단지로 전락해 버렸다"며 "정부 말을 믿고 적극적으로 1 1 재건측을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버려 혼란스럽다"고 말했다.

이에 대해 도시정비업계 한 전문가 역시 "1 1 재건축은 향후 1인 가구의 증가로 소형주택 공급 확대가 절실한 서울시 주택 정책과도 일맥상통한다"면서 "하지만 1주택자가 졸지에 다주택자 대상 규제를 적용받아 이주가 어려워지면 1 1 재건축은 앞으로 쉽지 않은 길을 걷게 될 것"이라고 진단했다.

부동산 업계에선 주택시장의 불안정성을 증대시키는 요인이 될 수 있다는 지적과 함께 정부가 더 큰 부작용이 발생하지 않도록 좀 더 세밀하고 합리적인 보완책을 마련할 것을 촉구하고 있다.

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