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종전ㆍ종후자산 평가 시 선정 근거 및 유의점
등록날짜 [ 2017년09월08일 10시37분 ]


최근 부동산시장은 연이은 정부의 규제책으로 인하여 정신을 차릴 겨를이 없다. 8ㆍ2 대책의 충격이 가시기도 전에 추가 대책이 발표되어 시장은 온통 혼란 속이다. 이번 정부 규제의 목적은 8ㆍ2 대책으로 인하여 발생할 수 있는 풍선효과를 선제적으로 차단하기 위하여 라고 한다. 거기에 분양가상한제가 일정 요건이 되는 곳을 중심으로 다시 시행될 것으로 얘기되고 있다. 이로 인해 투기과열지구로 추가 지정된 경기 성남시 분당구와 대구광역시 수성구 등은 매우 당황해 할 것으로 예상된다. 부동산시장은 이러한 조치로 인하여 거래절벽을 염려하고 있지만 필자는 내년 이후 서울을 중심으로 도시정비사업 위축으로 인한 공급절벽이 염려가 된다. 일설에 의하면 서울의 경우 자연감소분을 포함하여 1년에 6만 가구 정도 신규주택이 공급되어야 한다는 의견도 있다. 신규주택 6만 가구라면 개포주공1단지와 같은 크기 10개 단지가 있어야 하고, 통상 1000가구를 기준으로 하면 60여 개 재개발ㆍ재건축 신규주택이 공급되어야 한다. 금융규제와 각종 도시정비사업에 대한 규제를 통하여 양쪽 발을 모두 묶어 놓고 서울에 정상적으로 주택공급이 되기를 바라기란 불가능하다고 본다. 아무리 정부에서 많은 예산을 들여 공공임대주택을 공급한다 한들 예산 자체의 한계도 있거니와 시민들이 살고 싶어 하는 특별한 입지는 그리 쉽게 얻을 수 있는 것이 아니기 때문이다. 서론이 너무 긴듯하다. 부동산시장을 규제 만능으로 풀을 수 있다고 보는 것 같아 답답한 마음이다.

이번 호에서는 현재 재건축초과이익환수제도를 피하기 위하여 막판 스퍼트를 내고 있는 재건축 조합들이 여럿이 있으므로 지금 시기상에는 관리처분을 위한 감정평가가 시작되어야 하는 때인지라 실무상 미리 챙겨 놓아야 하는 사항을 중심으로 언급하여 기간을 줄이거나 꼭 잊지 말아야 할 몇 가지 사항들을 다시 언급하기로 한다. 얼마 남지 않은 이 시기에 조합의 업무 진행에 도움이 되었으면 하는 마음이다.

구청장이 선정 및 계약하는 평가업자의 선정

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제48조제5항은 재개발사업, 재건축사업 등에서 조합원이나 세입자의 손실보상을 위한 평가를 실시하는 경우의 근거가 된다. 다만 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 종후(분양 예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액)와 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 실무에서는 관리처분의 변경(설계 변경 등 중대한 경우에 해당)이 있는 경우 전원의 합의가 어려운 바, 이에 대한 평가를 추가로 실시하고 있다.

감정평가업자의 선정 등에 대한 재건축사업(가로주택정비사업 포함)과 재개발사업(도시환경정비사업 포함)에 대한 차이점은 다음과 같다. 재건축사업의 경우는 시장ㆍ군수가 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합원총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 되고, 재개발사업의 경우는 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가를 시행하게 된다. 실무적으로 각 구청에서 구청장이 선정하는 감정평가업자를 선정하는 내부 절차가 있으며, 입찰공고 후 내부 심의와 서울시 조례상의 선정 기준을 통하여 선정하고 있으며 통상 약 1개월 내외로 시간이 소요되고 있다. 각 조합에서는 이러한 기간이 소요됨을 사전에 인지하여 준비해야 하고 이와 더불어 필요한 평가 수수료를 예납하여야 한다는 것도 잊지 말아야 한다. 또한 현재 각 구청에서 감정평가업자가 선정 및 계약되고 있는 상황을 필자가 모니터링해본 결과 원래 조례상의 취지가 몰각된 것으로 보인다. 조례상 별표에는 한 번 선정이 된 업체는 다음 입찰에 참여한 경우에 불리한 구조로 되어 있으나, 실행 단계에서는 이러한 기준이 지켜지고 있지 않는 듯하다.

요즘은 동시에 한 업체가 두 곳의 각기 다른 재건축 조합에 선정되는 경우가 흔하다. 이럴 바에야 조례상의 기준도 공정한 일반경쟁입찰 방식으로 변경하는 것이 나을 듯하다. 선정된 경우에도 조합에서 사전에 계약서상의 넣어야 할 문구를 검토 및 준비한다면 빠듯한 시간을 절약할 수 있을 것이다.

평가 기준 시점

종전자산 평가(분양 대상자별 종전의 토지 및 건축물의 명세에 따른 가격)의 경우는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한다. 이 단계에서 시간을 절약하는 방안은 다음과 같다. 건축심의가 종료되고 나서 통상 설계업체에서는 건축심의 후 나타난 보완 사항을 고려하여 인가도면을 작성하게 된다. 조합에서는 선정된 법무업체와 최종적인 토지등소유자 명부 확인 작업에 돌입하게 된다. 이 때 확인된 명부가 사실상 관리처분을 하기 위한 최종적인 명부가 되는 것이다. 선정된 평가업체는 이 시기에 조합의 각종 공부를 미리 수령하여 조합의 명부와 대조하고 착오가 없도록 조정하여야 하며 최종 확인된 명부를 바탕으로 감정평가 시 조서로 삼아야 한다. 이렇게 하기 위하여 해당 조합에서는 사전에 공부 사본을 준비할 필요가 있다. 조합원이 2000~3000명에 달하는 조합에서는 공부사본이 엄청난 양을 차지하기 때문에 -이 경우 구청 사정에 따라 다르지만 공부를 새로이 발급받을 때 약 10~15일 정도 소요되는 경우도 있음- 꽤 많은 시간을 절약할 수 있게 된다. 또 한 가지 실무에서 유의해야 할 사항은 조합 설립에 참여한 조합원 모두가 아닌 분양 신청을 완료한 조합원 즉 분양 대상자의 평가액이 관리처분 시 종전자산 평가총액을 구성한다는 점이고, 사업시행인가의 고시 일자가 아닌 고시가 있은 날이라는 점을 유의해야 한다. 통상 고시가 있고 이를 관보 등에 게재하는 날짜가 차이가 있을 수 있는데 이러한 경우(특히 주말이 끼인 경우 등)에는 반드시 관보 등에 고시가 있은 날을 확인하여야 향후에 발생할 수 있는 중대한 오류를 방지할 수 있을 것이다. 특히 지금은 감정서상의 기준시점에 오류가 있는 수정할 시간이 없으므로 반드시 이를 확인하여 착오가 없기를 바란다.

종후자산 평가(분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액)은 도시정비법 제48조 규정에 따라 분양 신청을 완료일이 기준 일자가 된다. 현재 소요된 비용의 합계(사업시행자가 제시한 원가)에 따라 종후자산을 평가하도록 되어 있는 바, 조합에서는 사전에 자금운용계획서를 준비하여야 하고 이를 위해서는 공사비를 확정할 수 있는 상태가 되어야 한다. 요즘 시행되고 있는 공동시행 건설업자 방식에서는 공사비가 확정되어 있기 때문에 큰 문제가 없을 것이다. 또한 조망이나 소음 등의 정확한 통계치를 적용하기 원하는 경우 사전에 도면을 확보하여 시뮬레이션 과정을 거쳐야 하며 이 경우 역시 시간이 다소 소요(상황에 따라 다르나 약 3~5주) 정도 소요되므로 이러한 기간 역시 고려하여 사전에 준비하여 둘 필요가 있다.

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