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부동산 규제에도 반포ㆍ잠원동은 ‘불야성’… 재건축으로 ‘천지개벽’
등록날짜 [ 2017년09월29일 19시54분 ]


[아유경제=유준상 기자] 올해 서울 서초구 반포동과 잠원동 일대 재건축의 현황은 `전성기`로 요약된다.

최근 문재인 정부가 각종 규제 대책을 연이어 내놓는 가운데서도 이곳은 되레 활발한 사업 추진으로 분위기를 뜨겁게 달구고 있다. 구반포와 신반포 일대와 잠원동 재건축 주요 단지들이 속속 시공자 선정에 돌입한 것이 이를 방증한다.

`래미안퍼스티지`, `반포자이`, `아크로리버파크` 등 앞선 재건축 추진 단지들이 속속 `성공`으로 마침표를 찍은데 이어 후속 주자들 또한 활력 있게 사업을 추진하면서 전문가들은 향후 이 일대가 매머드급 신도시로 탈바꿈할 것이란 전망을 내놓고 있다.

특히 반포동만이 갖고 있는 입지적 장점은 재건축 추진에 활력을 더해줄 전망이다. 반포동은 `사통팔달`의 뛰어난 교통 인프라 및 교통망을 자랑한다. 이곳은 지역 내부를 관통하는 지하철 3ㆍ7ㆍ9호선 고속터미널역과 지하철 9호선 신반포역 역세권이다. 차량으로 반포IC, 반포대교, 올림픽대교 등을 통해 수도권 다방면으로의 이동이 편리하며 경부고속도로 반포나들목, 올림픽대로, 강변북로 진입로, 서울고속버스터미널 등 광역 교통망도 구축돼 있다.

교육환경은 두말할 필요도 없이 우수하다. 잠원초, 반포초, 계성초, 서원초, 세화여중, 신반포중, 반포중, 세화여고, 세화고, 반포고, Dulwich College Seoul(영국 학교) 등 명문 학교가 즐비하다.

신세계백화점, 뉴코아아울렛, 서래마을 카페거리 센트럴시티, 킴스클럽, 가톨릭대학교 서울성모병원 등 대형 쇼핑시설과 의료시설을 누릴 수 있고 신반포공원, 반포한강공원, 몽마르뜨공원, 국립서울현충원, 서리풀공원, 서래공원, 세빛섬 등 녹지 및 여가시설도 잘 갖추고 있다.

본보는 활발한 사업 추진의 열기에 뜨거워진 반포동 및 잠원동 일대 주요 재건축 단지들의 이슈가 무엇인지 알아봤다.

`작지만 강한` 신반포13ㆍ14ㆍ22차… 잠원동 공동사업시행자 선정 포문 열다!

서울 서초구 잠원동 일대 재건축 추진에 가속도가 붙을 전망이다. 다수 단지들이 시공자 선정 절차에 돌입, 시공권을 따내기 위한 각축전을 펼치고 있는 형국이다.

먼저 지난 9일 신반포13차와 신반포14차가 동시에 공동사업시행자를 선정하며 이 일대 시공자 선정의 열기를 달궈나갔다.

공동사업시행자란 지난해 3월 개정된 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 시공은 물론 재건축 조합과 공동으로 사업을 시행하고 리스크 또한 공동으로 분담하는 사업 파트너를 말한다.

업계 소식통 등에 따르면 지난 9일 열린 신반포13차 재건축 시공자선정총회에서 롯데건설이 144표를 받아 4표에 그친 효성을 꺾고 공동사업시행자로 선정됐다.

신반포13차는 잠원로14길 42(잠원동) 일대 1만3406.8㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지하 3층~지상 35층 아파트 총 346가구 및 부대복리시설 등을 건립할 계획이다. 규모는 작지만 잠원동 신동초등학교와 중학교를 끼고 있는 데다 재건축 후 한강변 조망권을 갖추게 된다.

신반포14차 또한 이날 공동사업시행자 선정에 성공했다. 유관 업계에 따르면 신반포14차 재건축 조합은 지난 9일 시공자선정총회를 개최한 결과 롯데건설을 시공자로 선정했다. 이날 조합원들의 이목이 집중된 시공자 선정의 건과 관련해 롯데건설은 148표를 받으며 경쟁사(2표)를 제치고 시공권을 거머쥐었다. 롯데건설은 강남권 사업지에 대한 관심을 지속적으로 갖고 공격적인 수주 행보를 보여 왔다.

신반포14차 재건축 단지는 공사비 예가 719억 원, 279가구의 소규모 사업지이지만 한강과 고속터미널역 중심에 위치한 알짜 단지로 평가받고 있다. 사업 규모가 크지 않기 때문에 대형건설사는 물론이고, 중견 건설사도 수익성을 높게 평가하고 있다. 이 사업은 서초구 신반포로23길 31(잠원동) 일대 1만628㎡에 지하 3층~지상 35층 아파트 297가구를 짓는 것을 골자로 한다.

신반포22차는 지난해 최고 107.5:1로 반포 재건축 청약 경쟁률 역사를 다시 쓰며 주목을 받았던 `신반포자이`와 마주보고 있는 단지다. 이곳도 시공자 선정에 성공한바 있다. 업계에 따르면 신반포22차 재건축 조합(조합장 옥영관)은 이달 27일 단지 인근 리버사이드호텔 7층 콘서트홀에서 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 조합원총회를 개최했다.

이 자리에서 조합은 우선협상대상자인 현대엔지니어링에 대해 조합원들의 찬반 투표를 실시해 86% 지지로 현대엔지니어링을 시공자로 맞았다. 일부 조합원들의 반대가 있었지만 재건축초과이익환수제도의 영향권에서 벗어나는 게 우선이라고 생각한 조합의 의지가 반영된 결과라고 업계 관계자들은 입을 모았다.

`나홀로 단지`로 불리는 신반포22차의 재건축사업은 서초구 잠원로 86(잠원동) 일원 9168.80㎡를 대상으로 한다. 여기에는 건폐율 16.1%, 용적률 269.8%를 적용한 지하 2층~지상 25층 공동주택 168가구 및 부대복리시설 등이 공급된다. 조합원 수는 132명이며 이곳의 공사비 예가는 576억 원으로 파악됐다.



`서초구 노른자` 한신4지구, 재건축으로 3600여 가구 대규모 랜드마크로 `탈바꿈`
오는 10월 15일 시공자선정총회… 재건축 시공권 놓고 GS건설 vs 롯데건설 `격돌`

한신4지구는 정비구역이 15만8000여 ㎡에 달하며, 강남권에서 보기 드문 3000가구에 달하는 대단지다. 현재 신반포 8~11ㆍ17차 단지에 녹원한신아파트와 베니하우스빌라 등 공동주택 7곳, 상가 2곳 등이 모여 통합 재건축을 추진 중인 곳이다. 계획세대수가 3600가구 이상인데다 공사비 규모도 1조 원이 넘는 초대형 사업으로 업계의 이목이 쏠리고 있다.

이곳이 주목받고 있는 이유는 단순히 규모 때문만은 아니다. 한강변이면서 지하철 잠원역(3호선)ㆍ반포역(7호선)ㆍ고속터미널역(3ㆍ7ㆍ9호선)과 가장 가까운 트리플 역세권으로 서초구 내에서도 노른자 땅으로 평가받고 있기 때문이다.

한신4지구 또한 이 일대 시공자 선정 열풍에 합류했다. 한신4지구 재건축 조합은 내년 부활하는 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 공동사업시행 방식을 채택, 최근 마감한 공동사업시행자 입찰에는 GS건설과 롯데건설이 참여했다. 조합은 오는 10월 15일께 조합원총회를 개최해 공동사업시행자를 선정한다는 구상이다. 이어 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 오는 12월 28일 관리처분총회를 개최하고 같은 달 29일에 관리처분인가 신청을 하는 것을 목표로 사업에 속도를 더한다는 방침이다.

이 사업은 서초구 나루터로4길 28(잠원동) 일대 15만8555.80㎡에 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 31개동 3685가구 및 부대복리시설, 근린생활시설, 판매시설 등을 신축하는 것을 주요 골자로 한다.



하반기 재건축 대어들의 집합 구반포와 신반포 일대 사업 추진 열기 `후끈후끈`

신반포15차도 침체기를 극복하고 도약 중이다. 이곳은 인근 `아크로리버파크`로 탈바꿈한 신반포1차와의 통합 재건축이 무산된 후 사업에 난항을 겪어왔다. 하지만 최근 시공자 선정에 성공하면서 사업 진행에 탄력이 붙었다.

업계 관계자들에 따르면 신반포15차 재건축 조합은 지난 9일 구역 인근 세화여자고등학교에서 시공자선정총회를 개최했다. 이 자리에서 조합원 180명이 참석해 투표를 진행한 결과 대우건설이 총 180표 중 103표를 획득, 압도적인 표차로 롯데건설을 따돌리며 시공자로 선정됐다.

대우건설은 이주ㆍ철거 8개월, 공사기간 39개월(착공일 기준), 입주 2022년 1월의 기본계획 아래 프리미엄 브랜드인 `써밋` 적용과 그에 맞는 각종 특화설계, 조합의 이익을 극대화시킬 수 있는 `골든타임 후분양제`를 제안하며 높은 관심을 받았다.

하반기 재건축 최대어라 불리는 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구는 이달 27일 오후 2시 잠실실내체육관에서 시공자를 선정했다. 이날 총회는 지난 4일 입찰을 마감한 순간부터 시작된 시공권을 얻기 위한 수주경쟁에 방점을 찍은 날이다. 이에 현대건설이 다수 조합원들의 지지를 얻어 시공자로 선정됐다.

반포주공1단지는 마지막 남은 한강변 저층 재건축 단지라는 사실만으로 존재감이 뚜렷하다. 1ㆍ2ㆍ4주구는 현재 조합원이 2292명인데 재건축을 하면 5300가구가 넘어 독보적인 사업성을 자랑해 건설사에게도 이곳은 놓칠 수 없는 기회의 장이다. 총 사업비 최대 10조 원, 공사비 2조6000억 원에 달하는 이곳의 재건축사업을 수주하면 대형 건설사의 1년 어치에 맞먹는 수주고를 올리며 단숨에 수주액 1위를 차지하게 된다. 또한 반포를 중심으로 한 강남권 전체 재건축시장의 주도권을 선점할 수 있는 효력이 있다는 게 건설업계 전문가들의 설명이다.

이 사업은 서초구 신반포로 45(반포동) 일대 25만3350㎡에 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 5335가구 등을 공급하는 것을 골자로 한다.

한편 이곳에 참여한 한 시공자 후보들은 이사비로 최대 7000만 원을 모든 조합원에게 제공하겠다는 무상 이사비 지원 약속을 했다가 최근 화제를 모은바 있다. 이곳을 두고 벌어지는 시공권 수주 경쟁의 열기가 얼마나 뜨거운지를 실감케 하는 대목이다.



구반포역을 사이에 두고 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구와 분리 추진하는 3주구도 그 뒤를 바짝 추격하고 있다. 이곳은 전용면적 72㎡ 단일 평형 1490가구로 이뤄졌다. 1ㆍ2ㆍ4주구에 비해 한강 조망은 떨어지는 입지지만 지하철 9호선 구반포역과 가까운 역세권 단지다. 3주구 재건축 조합은 지난 6월 건축심의를 통과한 뒤 지난 25일 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 조합은 인가를 받은 당일 이사회를 열고 시공자 선정 계획(안)을 통과시키는 등 탄력 있게 추진 중이다.

이 사업은 서초구 신반포로 32(반포동) 일대 14만4454.9㎡에 건폐율 17.08%, 용적률 271.65%를 적용한 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 17개동 2091가구와 부대복리시설, 근린생활시설을 짓는 것을 골자로 한다.

이와 함께 지하철 9호선 신반포역 역세권이자 한강 조망권을 확보한 통합재건축 프로젝트의 사업계획이 확정됐다. 신반포3차 통합재건축(신반포3차-반포경남-경남상가-신반포23차-우정에쉐르) 조합은 지난 12일 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다.

이에 따르면 이 사업은 신반포로19길 10(반포동) 일대 16만8467㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 시공자 삼성물산과 함께 용적률 299.94%를 적용한 지상 4층~지상 35층 아파트 22개동 2971가구를 짓는다.

조합은 올해 12월 관리처분인가를 신청, 관리처분인가를 통과하면 내년 1분기 안으로 순차적으로 조합원 이주를 개시해 3개월 내 770가구, 6개월 내로 1795가구를 이주시킬 계획이다. 통합 재건축이 완료되면 이 일대는 3000여 가구 규모의 `한강변 랜드마크`로 탈바꿈된다. 한강을 조망할 수 있는 한강변 대단지인 데다 편의시설ㆍ학군 등 입지 여건도 우수해 향후 통합 재건축사업은 일사천리로 진행될 것으로 전망된다.



반포ㆍ잠원동 일대 뜨는 재건축 샛별들… 반포미도와 신반포2차, "우릴 주목해라~"
반포미도, 리모델링서 재건축으로 `환승` & 신반포2차, 신탁 방식으로 주류 편입 `날갯짓`

반포동 일대 재건축 열풍이 부는 가운데 반포미도아파트도 이 같은 대열에 합류하기 위한 움직임을 보이고 있다.

지하철 3ㆍ7ㆍ9호선 3개 노선 환승역인 고속터미널역 역세권인 반포미도는 지상 15층 아파트 8개동 1260가구로 이뤄졌다. 이곳은 본래 리모델링을 추진했지만 2014년 9월 `규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(9ㆍ1대책)` 시행으로 재건축 연한이 단축되며 그 시기가 2016년으로 앞당겨지자 재건축으로의 방향을 튼 뒤 도약을 준비해왔다.

유관 업계에 따르면 최근 서초구는 반포미도 재건축을 위한 정밀안전진단 작업에 착수했다. 안전진단 용역을 실시한 결과 D등급 이상 판정을 받아야만 재건축 추진이 가능하다.

최근 지자체가 재건축 추진에 까다롭지 않은 분위기인데다가 기본적으로 안전진단 용역이 발주된 단지는 재건축 진행으로 이어지는 가능성이 높아 업계 전문가들은 어렵지 않게 안전진단을 통과할 것이라고 입을 모은다.

여기에 110㎡ 단일 면적으로 구성된 단지인 만큼 입주민 간 분쟁 가능성이 적어 전망이 밝다. 재건축 추진위원회 구성, 조합 설립, 시공자 선정 등 후속 작업이 잡음 없이 진행된다면 2020년에는 시공자 선정에 들어설 수 있을 것이란 게 이곳 주민들의 설명이다.

반포미도의 정밀안전진단은 2개월에 걸쳐 실시될 예정이다. 오는 11월 중순에는 진단 용역보고서가 나오면 이를 바탕으로 서초구와 서울시가 재건축 진행 여부를 내릴 전망이다.

한강 조망권을 확보한 잠원동 신반포2차도 신탁 방식을 도입해 재건축 추진을 준비 중이다. 이곳은 최근 몇 달간 신탁 방식에 대한 주민설명회를 개최하며 관련 준비를 해온 것으로 알려졌다.

신탁 방식은 추진위와 조합 설립의 절차를 생략하고 빠르게 사업을 진행할 수 있고 사업비를 저금리로 빌릴 수 있는 것이 가장 큰 장점이다. 조합 설립 전 부동산신탁사가 선정되면 사업기간을 평균적으로 2년 정도 줄일 수 있고 부동산 신탁사의 신용등급(최고 A등급)을 활용해 저금리로 사업비 조달이 가능하다.

`실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(8ㆍ2 부동산 대책)` 발표 이후 위축된 재건축시장의 분위기 속에 신반포2차가 꺼내든 신탁 방식 카드를 통해 이 일대의 재건축 열풍에 합류할 수 있을지 귀추가 주목된다.

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