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[미니기획] ‘재건축초과이익환수제도’ 피하기 위한 무리수… 어떤 부작용 발생하나?
등록날짜 [ 2017년09월29일 19시48분 ]


[아유경제=김진원 기자] 약 3개월 앞으로 재건축초과이익환수제도(이하 `초과이익환수제`)의 적용이 바짝 다가온 가운데, 이를 끝까지 피해보겠다는 재건축 조합들의 행보가 부작용을 일으킬 가능성이 다분해 도시정비업계가 긴장하고 있다.

구체적으로 현재 사업시행인가를 받은 모든 재건축 사업지들이 속도전에 내몰리고 있는 가운데 조합이 초과이익환수금 폭탄을 피하기 위해 충분한 시간에 걸쳐 신중히 체결해야 할 본계약을 급하게 약식으로 처리, 그에 따른 부작용이 내년부터 본격적으로 나타날 수 있다는 업계의 우려가 나오고 있다.

이 같은 전문가들의 견해가 충분한 설득력을 가지는 이유는 현재 상황이 분양가상한제 및 초과이익환수제 도입의 역풍을 피하기 위해 사업 속도를 높였던 조합들이 졸속으로 인한 계약 문제 및 각종 무효 소송건으로 적잖은 진통을 겪었던 2006~2007년 사례와 유사하기 때문이다.

당장 앞만 바라보는 조합들의 성급한 태도
업계, 졸속계약으로 인한 관리처분 변경총회ㆍ소송 우려↑

이러한 과거의 사례에도 불구하고 조급해진 조합들은 오로지 초과이익환수제 회피만을 바라보고 추후 발생할 부작용에 대해서는 생각하지 않는다는 게 업계 관계자들의 중론이다.

`초과이익환수제`란 재건축 추진위구성승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도로 2018년 1월부터 시행된다.

쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도로 올해 12월까지 관리처분인가를 신청한 조합의 경우 부담금이 면제되고 그렇지 않을 경우, 제도의 적용을 받게 돼 재정적으로 큰 부담을 안게 된다.

상황이 이렇게 되자 결국 최근 사업시행인가 단계에 들어선 서울 강남권 아파트 재건축단지들은 수억 원대로 예상되는 재건축부담금을 피하기 위해 본계약을 약식으로 진행하는 등 손해를 감수하고 관리처분인가를 신청하려고 하는 것이 포착됐다.

하지만 여기서 문제는 상대적으로 여유로운 시공자와 달리 시간에 쫓긴 조급한 조합들은 시공자와의 관계에서 불리한 상황에 처해질 수 있다는 것이다.

우선 본계약을 진행하는 과정은 ▲시공 품질 ▲공사비 수준 ▲물가상승분 결정 ▲마감재 상향 방법 ▲미분양시 분양가 할인 및 공사비 대물변제 기준 ▲사업시행인가 조건 이행 방법 ▲일반분양 납입 조건 변경 방법 ▲현금청산자 증가에 따른 조합원 감소 대책 등 도시정비사업의 핵심적인 내용이 정해지는 중요한 단계이다. 정상적인 경우에 일반적으로 3~6개월 정도의 시간이 필요하다.

여기에 조합원 내에서 구성된 계약소위원회를 통해 시공자 관계자들과 30~40차례에 이르는 집중 논의도 진행되며 이 과정에서 시공자, 조합 양측 간에 사업을 위한 거래도 진행돼 본계약 협의를 어떻게 진행하느냐에 따라 조합원 당 수천만 원의 부담금을 절감시킬 수 있다.

하지만 현재 상황에서는 본계약 협상기간이 1~2주에 불과해 이런 중요한 과정이 생략될 가능성이 농후하고 주먹구구식 계약 처리로 인한 피해는 추후 고스란히 조합원들에게 부메랑처럼 돌아오게 될 것이라는 관측이 나온다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 "어찌 보면 당연한 우려다. 본계약은 수없이 복잡한 수입 및 비용 항목으로 이뤄져 있고 이에 대해 조합은 세심하게 검토해 상대측과 의견 차를 좁혀 나가는 과정을 거쳐 조합원들의 요구를 관철시켜야 한다. 이를 위한 충분한 시간 투자가 수반돼야 하고 그래야 양측이 서로의 합리적인 이익을 생산해 낼 수 있다"며 "그러나 오로지 초과이익환수제를 회피하는데 혈안이 된 일부 조합들은 신중치 못한 계약을 들이밀고 시공자 측 역시 손쉽게 핵심 사업 과정을 통과한다는 점에서 거부감 없이 조합과 약식 본계약을 진행하고 있는 형국이다"고 꼬집었다.

심지어 일부 시공자들은 민감한 부분은 일단 초과이익환수제부터 피하고 나중에 협의하자고 조합에 먼저 제안하는 것으로 알려졌다.

한 재건축 조합 관계자는 "당연히 급한 불부터 꺼야하는 게 맞는 것 아닌가 싶다. 실제로 시공자와 수차례 협상을 거치고 있지만 조합원들과 집행부가 더 조급하고 간절한 듯 보이기도 한다"며 "시공자와 줄다리기를 할 여력이 없기 때문에 포기할 부분은 포기하고 있는 상황"이라고 피력했다.

업계 전문가들 "재협상 여지를 남겨놓는 등의 대책 마련 시급"

결국 업계 한쪽에서는 신중하지 못한 졸속 계약을 맺을 경우 자칫 조합과 시공자 간, 조합원과 조합원 간의 적잖은 갈등이 발생, 내년 재건축 조합들의 관리처분 변경총회가 빈번해질 것으로 보고 있다.

미처 확인하지 못한 본계약서 및 공동사업시행에 따른 사업협약서 내용을 확인한 조합들이 재협의를 요구할 것이 불을 보듯 훤하다는 지적도 나온다. 특히 불만을 가진 일부 조합원들은 내년에 각종 소송을 통해 사업의 근간을 흔들 가능성도 관측되고 있다.

분양신청 기간 단축의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제45조 등에 따라 조합원에게 분양신청 기간이 30일 이상 60일 이내, 여기에 최대 20일까지 연장을 허가해 조합원이 분양신청을 하는데 충분한 시간을 허용했다.

하지만 최근 조합이 처해진 상황에서는 이것이 불가능한 상태로 이에 대한 조합원들의 반발로 향후 관리처분인가 무효 소송 등 각종 소송을 제기할 것이란 전망까지 나온다.

이와 같은 문제를 피하기 위해서라도 최근 사업시행인가를 받은 재건축 조합들은 사업 속도를 높여 연말까지 관리처분인가 신청에 성공해 초과이익환수제 적용을 피할지, 아니면 초과이익환수제 적용을 받되 꼼꼼한 계약 검토를 통해 조합원 이익 챙기기에 나설지 신중한 선택이 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

도시정비업계 한 전문가는 "본계약 협상은 도시정비사업에서 가장 중요하고도 민감한 부분으로 약식으로 진행할 경우 향후 많은 부작용이 예상되는 과정"이라며 "초과이익환수제 때문에 불가피하게 약식으로 진행한다면 문서상으로 향후 재협의의 가능성을 남겨 놓는 게 유리하다"고 조언한다.

또 다른 업계 관계자 역시 "일단 본계약이나 사업 협약이 체결됐다는 것은 조합과 시공자 양 측의 이익 내용도 결정됐다는 것을 의미한다. 올해 말 관리처분인가 신청에 전념하고 내년에 다시 검토하자고 생각하는 것은 순진한 생각"이라면서 "빨리 가는 것도 중요하지만 이에 대한 조합들의 신중한 대책 마련이 시급하다"고 지적했다.

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