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재개발과 재건축, 차이점은 무엇인가?
등록날짜 [ 2017년10월10일 17시48분 ]


[아유경제=김진원 기자] 아파트에 거주하거나 부동산시장에 관심이 있는 사람들 중 재개발, 재건축이라는 단어를 들어보지 못한 사람은 없을 것이다.

하지만 의외로 이 단어들의 차이점을 모르는 사람들이 꽤 많다. 얼핏 보기에는 비슷한 단어이지만 분명히 다른 단어로 확실히 구별할 필요가 있다.

`재개발`이란 「도시재개발법」 에 근거, 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반 시설을 새로 정비하고 주택을 신축해 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다.

반면 `재건축`은 「주택건설촉진법」 에 재건축 사업이 가능하도록 기준을 정해둬 건물 소유주들이 조합을 구성해서 노후주택을 헐고 새로 지어 주거 환경을 개선하는 사업이다.

간단히 말하면 재개발은 기반시설이 불량한 지역으로 해당 지역을 싹 빌고 건축물을 다시 짓는 사업이고, 재건축은 해당 건축물만 밀고 새로운 건축물을 다시 짓는 사업이다.

재건축, 재개발의 차이점을 살펴보면 먼저, 주택만 다시 허물고 짓는 재건축은 민간적인 사업 성격을 띠는 것과 달리 재개발은 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ유통시설 등 열악한 기반시설까지 함께 정비해 공공사업 성격을 가지고 있다. 또 안전진단 유무에 차이점을 보인다. 별도의 안전진단을 하지 않는 재개발과 달리, 재건축은 반드시 안전진단을 실시해야 하고 이후에 재건축이 필요하다 판단되면 사업이 추진되고 아직은 튼튼하다고 판단되면 재건축사업을 진행할 수 없다.

사업부지 매입 권한과 관련해서도 공공사업 성격이 강한 재개발은 사업부지에 대한 강제 수용권이 있어 조합 설립에 동의하지 않아도 자동적으로 조합원이 되며, 조합원 분양 신청 시기에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 된다.

반면 재건축은 매도 청구권이 있어 조합 설립에 동의하지 않은 사람은 토지 및 건축물의 소유권을 다른 사람에게 팔 수 있다. 그래서 조합 설립에 동의하지 않으면 조합원 지위 박탈이 가능하고, 입주권 대신 현금을 받을 수 있다.

조합원 자격에서도 차이점을 보인다. 건물을 다시 짓는 재건축은 토지와 건물 모두를 소유해야 조합원이 될 수 있지만, 재개발은 건물만 보유해도 각 시도 조례에서 정한 분양 기준과 조합 내부의 정관(규칙)에 따라 조합원이 될 수 있다.

마지막은 이주비 유무에 관한 것으로 이주비가 없는 재건축과 달리 재개발은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용돼 이주비가 나온다. 좀 더 구체적으로 재개발 정비구역 지정 3개월 이전부터 거주한 주거용 건물 세입자는 이주비(2016년 1분기 기준 4인 가족 1800만 원)를 받을 수 있다.

그렇다면 모든 주택을 재건축할 수 있는 것일까? 정답은 `그렇지 않다`이다. 재건축은 30년이 넘은 아파트와 같은 공동주택을 대상으로 진행되는 사업으로 안전진단 등급이 맞지 않다면 사업이 추진되지 못할 수도 있다.

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