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장기보유 재건축 조합원 지위 양도 허용 법안 통과!
강남 재건축 단지 숨통 트일까?
등록날짜 [ 2017년11월13일 16시35분 ]


[아유경제=김진원 기자] 국회가 재건축 아파트를 실소유 목적으로 오래 보유한 조합원에 한해 조합원 지위 양도를 허용한다는 조항을 담은 「도시 및 주거환경 정비법(이하 도시정비법)」 개정안을 통과시킴에 따라 서울 강남권 재건축시장에 거래 숨통이 트일지 관심이 모아지고 있다.

이번 근거법이 마련됨에 따라 서울 강남권 같은 투기과열지구에서 재건축 아파트를 장기간 보유한 1가구 1주택자는 매매 거래를 통해 조합원 지위를 양도할 수 있게 되며 `장기보유 요건`으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우가 될 것으로 보인다.

사실 8ㆍ2 부동산 대책으로 재건축 조합은 조합설립인가를 받은 후 3년 이내에 사업시행인가 신청을 하지 못했거나 사업시행인가 이후 3년 내 착공하지 못했을 때 해당 주택을 3년 이상 소유한 조합원인 경우에만 예외적으로 조합원 지위를 사고팔 수 있었다.

하지만 이를 두고 과도한 규제라는 비판이 나왔다. 대부분이 2014년이 지나 사업 추진에 들어선 재건축 단지로 예외적으로 매매거래를 할 수 있는 `사업이 지연된 경우`에 해당하는 사례가 적었기 때문이다.

서울권 내 한 공인중개사사무소 관계자는 "반포주공1단지 포함해 인근 경남아파트 등도 8ㆍ2 대책에 따라 거래가 사실상 불가능해지면서 10월 말까지 1건의 거래도 없었다"며 "재건축 실거주자에 대해서는 사업 진행 상황과 관련 없이 분양권 혹은 조합원 지위를 양도할 수 있도록 해야 한다"고 주장했다.

이에 따른 최대 수혜지로는 현재 서초구 반포주공1단지가 꼽히고 있다. 이 단지는 소유자의 실 거주 비율이 20% 선에 불과하다는 여타 단지와 달리 소유자 중 많은 수가 실거주자이기 때문이다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 "전용면적 84㎡ 이상의 중대형으로 구성된 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 경우 특히 실거주 비율이 절반 이상"이라며 "조합원의 평균 나이가 70세 이상이고 오랫동안 실 거주한 사람들이 많아 법 개정에 따라 매매가 가능한 경우도 적지 않을 것"이라고 귀띔했다.

이 같은 상황에 발맞춰 현재 강남권 내 수혜 단지 공인중개소는 미리부터 매물을 확보해 놓고 그간 바뀐 규정에 따라 공부를 하는 등 대비에 한창이라는 후문이다.

유관 업계 한 관계자는 "8ㆍ2 대책 이후 매물이 없었다가 9월 말부터 장기보유 예외 조항에 따라 매매가 가능한 물건이 2~3개 나왔다"며 "전용 84㎡형의 경우 호가가 27억 원 선임에도 개정된 도시정비법 영향으로 매물이 나온다"고 밝혔다.

이이서 그는 "일반분양 시점에 가면 가격이 더 오를 것으로 예상해 매수 문의도 늘고 있다"며 "국세청 세무조사가 계속되면서 강남권 재건축 거래가 더 줄어들 가능성도 있지만 1ㆍ2ㆍ4주구는 시세 상승 기대에 재건축초과이익환수제도 회피ㆍ매매 예외 조항 해당 가능성이 가시화되는 것도 시장 변화를 가져올 만한 요인"이라고 덧붙였다.

한편 반포주공1단지 3주구는 1ㆍ2ㆍ4주구와 달리 재건축초과이익환수제도 적용을 받을 것으로 기정사실화된 분위기다. 사업시행인가를 받았지만 1달도 채 되지 않았고 현행법상 조합은 조합원의 분양신청을 최소 30일간 받아야 하고 시공자 선정 공고를 하면 최소 45일이 지나야 시공자 입찰을 할 수 있기 때문에 추후 일정상 힘들다.

반포주공 말고도 대치동의 움직임도 심상찮다. 지난달(10월) 말 서울 강남구 대치동 선경1ㆍ2차 아파트가 재건축사업 추진을 위한 주민설명회를 열었고 인근 우성1ㆍ2차와 통합 재건축을 추진하자는 얘기도 나왔다.

우성1차의 경우 올해 1월 17일 조합설립인가를 받은 사업지로 조합원지위양도가 금지돼 사실상 거래가 불가능하지만 선경1ㆍ2차와 통합되는 경우 사정은 달라진다.

1983년 12월 공사를 마친 선경아파트는 이른바 대치동 3대 재건축 `우ㆍ선ㆍ미(우성ㆍ선경ㆍ미도)` 중 하나로 `부동산3법(재건축 연한 단축ㆍ재건축초과이익환수제도 유예ㆍ민간택지 분양가상한제 유연 적용 등)`을 마련한 2014년에 재건축 안전진단절차를 통과해 투자자들의 관심을 한 몸에 받았다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "우ㆍ선ㆍ미 단지는 대치동 내에서 특이하게 개포지구단위계획에 포함돼 사업 밑그림은 이미 그려진 상태"라며 "세 아파트의 경우 중대형 면적 비율이 높다는 점과 최근 재건축 규제 분위기를 감안해 장기적인 관점에서 매매를 고려해야 한다"고 말했다.

실제로 올 들어 별다른 사업 진척이 없었지만 장기적인 투자성을 염두에 둔 실수요자들이 많아 시세가 올랐다.

서울부동산정보광장에 따르면 선경1차 전용 94.89㎡형 신고 실거래가는 올해 6월 말 기준 16억 원(7층)에서 17억 원(3층)으로 한 분기 동안 1억 원이 올랐고 미도 역시 7월 신고 실거래가가 14억8500만 원(12층)이던 전용 84.96㎡형은 지난 9월 16억 원(12층)에 실거래가 신고가 이뤄졌다.

반면 `최고 49층 재건축(안)`을 관철시키지 못하고 35층 등으로 재검토하기로 한 은마아파트는 집값 하락세를 면치 못하고 있다. 이 단지는 현재 추진위 단계로 조합(토지등소유자 동의율 75% 이상 필요)이 설립되지 않았기 때문에 매매가 자유롭다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 "은마도 반포주공1단지와 마찬가지로 수십 년간 실거주한 고령 소유주가 적지 않기 때문에 조합이 만들어져도 거래는 가능할 것"이라면서도 "지금도 거래가 자유롭긴 하지만 층수 논란 등 변수가 많아 급하게 사들이겠다는 사람은 없다"며 "호가가 15억5000만 원이던 전용 84㎡형이 한 주 만에 3000만 원 내린 15억2000만 원으로 나오는 식으로 시세가 내리는 중"이라고 전했다.

한편 실소유 목적으로 오래 보유한 조합원에 한해 조합원 지위 양도를 허용한다는 조항이 들어간 이번 도시정비법 개정안은 내년 1월부터 적용된다.

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